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“推动租房去库存”是政府的一厢情愿

1月6日，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房，核心思路是通过推动租房减轻库存压力。28日，提取公积金支付房租也迎来放开，住建部、财政部、央行发文通知，职工只要连续足额缴存满三个月，没有自有房屋就可以提取公积金支付房租。

在当前整体市场供大于求的情况下，政府频频出招希望去库存，这次又祭出搞活租赁市场这一招，看上去来势汹汹，但我认为未必有效。

第1，租赁市场的高度活跃和供求关系的严重失衡，实际上是存在于两类城市中的现象。目前租赁市场活跃的城市，是人口导入特点显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口导出的一些二线及大多数三四线城市。因此意图通过租赁市场来推动整体市场活跃，其结果只能是南辕北辙，*终一定是好的城市库存更少，差的城市却毫无改善。

第2，让开发商变售为租，也是政府的一厢情愿。中国的房地产盈利模式至今还是简单的“开发—销售”模式。以住宅产品为例，和售价相比，每年租赁*到达2%都很委曲。就这样还要求开发商不卖掉赚钱，反而去慢慢收租金以求长期*，这完全违背了企业逐利的基本需求，又从何谈起行之有效。

第三，REITs真正启动从目前来看也几无可能。房地产信托证券化比较适合于经营性项目，是发达国家经营性项目很普遍的一种运作方式，也是以持有运营为主房企重要的变现渠道。但条件千万不要忘记，要证券化则必须有不错的利润，面对中国住宅租金普遍不到2%的利润率，有谁会愿意参与这样的证券化？又能有多少*人愿意买如此低*的证券？所以*的REITS也就只能是说说而已。

第四，即便对一线和部分市场表现较佳的二线城市，租赁市场活跃也未必能减缓供求矛盾。*在一线城市和部份二线城市的远郊，也仍有很多滞销项目，在这些区域，即便是一些已交付的项目，也是空置率极高。他们的问题出在交通、配套等诸多方面，反正一句话就是不适合居住。如果是这种情况造成的存货，你改成租又有啥用！

所以房企与其听政府加力推动租赁市场发展，还不如打点折，把房子卖了算了。

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