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北京首例退租启动：40%老居民有望外迁！新增300亿资金进楼市！

6月10号，北京首例核心区的直管公房平房的退租工作已经全面启动。本次菜西地区的正式签约时间是从7月10号到8月9号，正好一个月的时间。

而从6月10号到7月9号，是属于菜西地区的复管阶段：由于菜西地区的公房合同已过期，因此菜西地区有了一个重新签订管理合同的阶段。

本次菜西地区的退租细则我已详细解读过，补偿方案在上一篇中我也详细的分析过：总体看来，“12.5万/平米+共有产权房+外迁”的补偿方案让人不甚满意。

【1】

40%的居民有意外迁

释放购房资金或超300亿

对究竟会有多少人外迁，目前并没有得到官方数据的公布，或许还有很多人正在斟酌观望中。

由于在去年的20号文件及18号文件中，都明确提出：第一，不允许直管公房平房进行转让及出租；第二，直管公房平房租金要实现市场化调整。

对私房平房，目前也需要办理土地证才可以进行转让，每平米最少要增加1.5万的费用，办理难度大，周期长。

这类背景下，尽管补偿条件并不优惠，还是让很多人变得犹豫了起来：不走，担心今后没有机会；走吧，补偿条件的确让人不甚满意。

最近有一家自媒体，做了一个“非官方”的抽样调查，结果发现：有40%的居民成心外迁，其中有30%的人选择拿钱走人，不要共有产权房。

如果按照30%的“货币补偿”比例来估算，目前菜西腾退片区中，大概有1.57万平米，那就是5000平米需要进行货币补偿，每平米按照16.5万（使用面积补偿单价），大概能够释放购房资金7个亿。

目前还有20%的人犹豫不决，假设其中10%的人也选择“拿钱走人”，那至少还要释放大概2.5亿的资金，合计起来菜西片区退租大概会释放10个亿的购房资金范围。

如果未来两年，33个历史文化街区都启动退租工作，那末最少可以撬动购房资金超过330个亿，毕竟菜西地区还是退租价格相对较低的区域。

下半年有望启动的大剧院西、大栅栏地区，都属于“两轴”重大历史文化片区，初步判断退租价格会高于菜西片区。

【2】

退租模式生变

或是补偿标准下降的关键原因

本次北京东西城的退租补偿标准之所以有较大落差，我个人判断与本次退租模式有直接关系。

在北京传统的城市核心区“棚改”模式中，一般都要求资金的自我平衡：棚改由开发商来进行，补偿资金从卖地及商品房销售中来自我平衡，区级政府一般只分享终究的利润分成。

也就是说，政府不仅不会花钱，同时还会“挣钱”，棚改项目本身就是一个商品房销售项目，而开发商为了加快进度，补偿标准一般都会比较高。

比如宝华里及望坛地区的棚改，不仅有便宜的2环回迁安置房，同时还有高额的补偿金，开发商的高额补偿将来可以从商品房销售中尽数收回。

比如望坛地区的棚改项目，北京城建总投资到达了386个亿，其中光拆迁部分就花了227个亿，占到了总投资金额的60%。

但是北京城建通过棚改，拿到了商品住宅面积到达了25万平米及其他建筑面积17万平米，守旧可回收资金高达400亿以上，已实现了盈利。

因而可知，核心区的棚改、拆迁等高补偿标准，其实也是“羊毛出在羊身上”，最终还是通过房地产开发来实现资金的自我平衡。

但是本次启动的直管公房“退租”模式却截然不同于传统的“棚改”：退租之后不能进行房地产开发，而是要实施修葺保护经营。

无房可卖，无地用来开发，这就意味着退租项目基本无法实现资金的自我平衡：这就对地方财政资金提出了极高的要求，而仅仅利用财政资金明显无法支付高额补偿标准。

只要这类退租模式不产生变化，我们认为补偿标准就很难得到完全改观：房地产依然是中国城市化背后的核心推手，资金来源是关键。

【3】

核心区人口东南飞

北京东部新区迎来人口爆发期

目前东西城的常住人口大概在210万左右，其中触及历史文化街区的常住居民人口预计在50万-40万左右，再加上棚改项目，简易楼腾退等。

预计核心区人口将会外迁万人，东西城人口控制会在180万左右。

而从目前的安置房位置来看，核心区人口的疏解大多数都将外迁到北京东部新区：包括通州、顺义、大兴及北三县地区。

根据既定的计划，西城的安置方向主要是向南及东南方向，逐渐外迁到大兴地区；东城的安置方向主要是东北及东，走向顺义区。

市行政单位、市属事业单位及市属国有企业，主要是向东，直接疏解进通州板块及北三县板块。

整体上看，北京东部新城是“市府管辖范围”，北京其他地区基本上是“央府管辖范围”：非首都功能和首都功能的完美分配。

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