商业大佬游学纪终回总有一千个理由难说再见

观点地产 你有一种思想，我有一种思想，我们彼此交换思想，那我们将同时拥有两种思想。 这是来自英国剧作家、评论家萧伯纳的名言。从不同角度看问题远比本身更深刻，同样地对过去几天游学之旅进行总结交流，亦是我们提高自我商业积累的一种方式。

11月20日

在港交所预见房地产新特征与新趋势

游学的第一站，我们选择的是香港交易所。不仅是因为越来越多的内房资金南下，寻求机遇，还有其他的考量。到达港交所时，见证香港 2年金融风云的交易大厅已经关闭整修。和港交所的修整一样，房地产的功能变化也体现在历史的变迁中。这个时间点造访港交所，莫名地契合。

在分享交流环节，港交所首席中国经济学家巴曙松以港交所旧时代的终结为由头，向各位同学详细分析了中国房地产市场的新特征与新趋势。在巴首席看来，中国房地产市场的增量时代同样也在远去。具体体现在，房地产的需求正在放缓、供求越趋平衡。

在房地产市场刚开始市场化时，中国的户均套数约为0.7；而经过行业的整体努力，目前户均套数已经达到1..17，这也意味着中国的房地产市场在总量上已经大体平衡，只是区域上分布不均。因此选择在哪个城市布局，也直接决定了项目的发展空间。

此外，如今排名前20的开发商已经占新房销售的1/4，这也标志着企业的集中度在提高，开始逐渐尝试多元化。 住宅的黄金时代正在过去，怎么来探索运营很关键 。

对于香港资本市场对内房的偏好问题，巴首席认为目前香港慢慢喜欢一些新的商业模式、新技术或者新经济公司，一些轻资产、适应转型的公司估值往往比较高。比如企业做地产，加一点新经济的东西在里面，投资者会更喜欢。

原定 0分钟的演讲环节，在巴曙松的无私分享中，不知不觉超时了半小时。同行相见分外亲切，在脱离既定的工作环境之后，商业地产大佬们也在思想碰撞中寄望更加理性、高产的商业未来。

11月21日

落榻香格里拉与邂逅商业地产

告别香港，我们观点学徒一行开始搭乘飞机前往学习的下一站 新加坡。真正开始感受新加坡的魅力从车上开始。从樟宜机场驱车前往香格里拉酒店，邂逅满眼的绿意，时而是整齐的棕榈植物、时而是青翠的热带园林，绿意盎然，毫无冬天的萧瑟和冷寂。

到达新加坡香格里拉酒店后，这种感觉更加深刻直白。作为连续被评为世界上最好的酒店之一，新加坡香格里拉酒店坐落于乌节路，虽置身于繁华的商业街区，却是一个独一无二的热带绿洲。酒店拥有达15英亩的园林花园，隐藏于葱郁的草木之间，让学员可以在喧嚣中独享闲适气氛，在幽静中回归大自然。

几天的游学之旅中，每天早晨观点学徒就是从这里出发，到各个名企参观学习。此外，从香格里拉步行到乌节路只有15分钟不到，那里是新加坡最繁华的商业地带，将一天所学充分吸收，并结伴探寻实际项目，纵览新加坡资本和商业模式，亦是此行的一大亮点。

需要注意的是，2015年著名的习马会面就是在香格里拉酒店举行。在游学的最后，为了凸显闭营沙龙的重要性以及仪式感，我们将沙龙安排在了这个当年习马会面时用的政要大厅。

11月22日

解码凯德资本时代的商业地产布局思维

新加坡的早晨空气清新，有同学6点就起床慢跑乌节路。八点半，我们准时驱车前往凯德集团，开始商业训练新加坡站首课。

凯德作为亚洲知名的大型房地产集团，旗下多元化业务遍布 0多个国家、150多个城市，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼等商业物业。而中国则是凯德集团的核心市场。截至目前，凯德在中国52座城市拥有业务，拥有建筑面积2200万平方米，其中来福士商业综合体达到8座，拥有购物中心69家，以中国为主的REITs和私募基金达到12只。

在凯德中国区首席执行官罗臻毓先生看来，当前的商业地产市场供应过剩、需求总体回落，再加上政策调控的因素，整体市场遇冷。为了提高商业地产的价值，就必须运用金融化的手段，让商业物业实现资产增值和资本回报，回归价值核心。

不过虽然金融化是直达房地产价值核心的重要手段和工具，但前提是商业地产商必须拥有增值潜力的优质资产和深度运营。因此，必须转变已有的观念和角色，深刻体会到商业地产商不仅是传统的开发商，还有做服务的提供商和运营商，为不同业态的客户提供各种优质增值服务，比如营造场景式、体验型的消费环境，把更多有效互动带入不同业态。

分享会结束后，我们在凯德总部52楼中国会享用午餐，席间同学们求知意愿强烈，在美食中与罗臻毓先生以及凯德集团中国首席企业服务官、中国华北区区域总经理陈培进先生展开交流， 新加坡的REITs模式适不适合中国发展？ 、 未来商业地产最受欢迎的业态形式是什么？ 美食当前、思想碰撞，在两者共同刺激下，我们的凯德之旅也更加饱满。

随后，整个下午，在凯德工作人员的带领下，同学们继续实地探访值得期待的 体验式 城市更新商业项目福南、新加坡引以为傲的组屋以及上下四层消费定位迥异的爱雍乌节购物中心。三个项目各自特色迥异，分别代表着新加坡现在及未来商业项目的探索，也让大家看到了组屋如何解决新加坡大部分人的居者有屋住、居者有其屋梦想。

11月2 日

资本撬动商业地产

亚腾资产

作为新加坡第四大房地产信托基金，亚腾资产的物业总估值从22亿提升至95亿新币，在内地管理的项目资产超过 50亿人民币。无论是从新加坡本土的商业来说，还是立足于中国，亚腾资产都是值得拜访的一站。

9点刚过，亚腾资产副总裁、ARA私募基金总裁黄明忠，亚腾（新达城）管理有限公司总裁陈光良，亚腾资产中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟等一众高层早已在现场等候观点学员的到来。

分享会过程中，吕志伟向我们展示了亚腾资产在商业地产的掘金法宝。2007年成为新加坡交易所首家上市房地产基金管理公司后，亚腾资产就充分利用基金力量赋能于商业地产。亚腾资产的商业地产发展思维是通过基金平台募集资金以及开发新的平台实现增长，在利用积极主动的资产管理实现项目增值。

其房地产管理部门为不同国家的物业和资产类别成功完成了2200万平方英尺的资产增值工作。目前亚腾资产在亚太地产管理项目有多达97个，约5500万平方英尺的资产组合内包括了办公、商场、物流以及其他资产类别。其中，中国占比达到 5%，累计在中国大陆4个城市已推出和在管的商业地产项目合计100万平方米。

而随着亚腾资产私有化完成，未来其将和股东中航信托成立人民币基金平台，共同开发中国的私募基金以及资产证券化业务。

星展银行

下午，学徒们继续走进新加坡最大的本土金融机构-星展银行总部与高层内部分享。星展银行资本市场部董事总经理吴贤璧进行了深度演讲，向学员们全面剖析了新加坡房托市场，也讲解星展可以为内地企业提供的各种帮助。在吴总的演讲后，学员们与他及星展银行资本市场部副总裁孔璟等人进行了充分的互动。半天的分享使得学员们更加深刻了解到新加坡REITs及对于中国企业及项目的可操作性。

傍晚的新加坡河如此迷人，乘坐小型机动船，微风清徐中，穿过一个个桥洞，圣安德烈教堂、滨海艺术中心（大榴莲）、金沙酒店、滨海湾金沙艺术科学博物馆 ..。滨海每一个建筑都有不一样的美丽，它们既承载了完全不同的商业形态，更是无时无刻在演绎新加坡填海模式的成功。

游船后同学们漫步克拉码头。这个曾经是用来卸货的一个小码头，经过开发后成为新加坡市区最负盛名的一个购物、就餐、娱乐的天堂。原来的60家仓库和商店已发展成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。

我们循着夜色前往珍宝海鲜坊用餐。作为国宝级的新加坡美食老字号，珍宝海鲜的存在更像是城市的标志之一，成为打卡的标的。而要用餐至少需要提前一个月订位，否则一位难求。循着珍宝海鲜坊窗外望去，新加坡河的风情在夜色和粼粼波光中美不胜收。在同学们感恩节祝福中，一日的游学之旅也在这静谧美好的夜晚中暂告一段落。

11月24日

丰树演绎不平凡的地产 盘活 故事

对于业内人士来说，新加坡的商业地产有太多可圈可点的地方。这种亮眼表现，不仅体现在其仅用40年的时间就沉淀出乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水等四大商业集中区域，更表现在新加坡因地制宜，自成一体的商业地产逻辑。

新加坡游学的最后一站，我们就选择了这样一家企业 丰树集团。集合资本管理商、开发商及投资商三重身份于一身，是丰树发展商业地产的独特路径。

截至2017年 月 1日，丰树集团经营管理的资产达到 95亿新币，合约1948亿人民币，拥有4只新加坡上市房地产投资信托以及6只私募房地产基金，资产组合遍布包括中国、香港、美国等在内的12个经济体。

丰树集团拥有强大的房地产开发实力，盘活了新加坡港湾区、亚历山大区等商业项目。我们参观丰树集团当天所在的亚历山大区就是盘活的项目之一。

丰树中国区域首席执行官吴财文先生及丰树集团企业事务主管与集团总法律顾问温广荣先生与学员们活泼生动地进行了半天的分享，并结合亚历山大区盘活案例，给学员分享了产业园区的运营诀窍。

在改造前，整个亚历山大区是一个分销园仓库，净出租面积只有11.89万平方米，出租率为41%；改造后，丰树保留了原来的港务大厦，并将亚历山大区划分为丰树商业城、丰树商业城二期以及亚历山大零售中心，目前出租率达到99%，更是吸引了谷歌、三星、德国SAP等著名企业进驻。

从丰树商业城驱车，我们下一程参观的是丰树集团的零售项目 怡丰城，也是新加坡最大的购物中心。在这里，港湾城地铁站直接通向地下二层，而通往圣淘沙的捷运也在这里始发，两条交通要道，为其带来了庞大的客流。

原本安排学员们周六上午可以自由休息，但是刘太格老先生在24日下午才答应为大家授一堂课。勤奋的学员们自然不放过任何可以学习的机会，不到9点钟，同学们便已经在座位上打开了笔记本。当79岁的老先生走进课堂时，学员们全部起立鼓掌欢迎。

刘太格先生是规划界公认的泰斗级人物，曾是新加坡建屋发展局局长及总建筑师、新加坡市区重建局局长及总规划师，他的规划蓝图引领新加坡一步步实现 居者有其屋 和 花园城市 的目标。

在刘先生看来规划是城市零部件的叠图们需要将城市结构、历史文化、自然资源、交通框架、基础设施、配套设施等零部件依次组装，每个环节都不能有所疏漏。在合适的地点，填补合适的内容，并控制一定比例和数量。

城市是一个远期完整的结构，是许多小系统综合成大系统，壮大美丽如鹏鸟。 老先生进一步对观点学徒表示，若是将各种小方案拼凑，则如50个火鸡，张不成鹏鸟。

不管是商业还是住宅，都需要将分析到的文字和数据转变为系统化、功能完善、美丽宜居的可持续空间。

对于现在大家谈到的用科技赋予规划以生命，他则认为科技手段相当于规划的补药，但是这个补药要建立在规划得体的基础之上，如果规划设计得不合理，有补药也是无力回天，救不了。 好的设计为先，技术和创新为辅助。 刘老先生认为规划就要找出根源，而非表征，分清轻重缓急，解决根本问题。另外还需要尊重规划的长期性、精准性，否则会 差之毫厘，谬之千里。

学员心得，总结学成，展望未来

11月25日晚间，本次游学的闭营沙龙在新加坡香格里拉政要大厅如期举行。7天6晚， 000多公里，从天南海北到香港、再到新加坡。一张张照片，一幕幕精彩瞬间，被我们用相机真实记录下来，令人回味无穷。随着相册短片的播放，我们的观点学徒计划 2017游学季商业训练营香港 新加坡站也正式迎来了沉淀的时刻。

在疲惫与充实的双重感觉挑战中，每一位同学都对课程进行了全面的梳理与总结。当晚我们也邀请到了新加坡AKDA设计事务所许承春主席及新加坡泰宏资本董事总经理陈志豪一起参与交流。

宝龙地产总裁许华芳表示，商业地产重变轻，并不意味着是轻资产而是REITs的政策放开。另外线下商业地产需要结盟线上，做到新商业、新零售、新技术的全面开花。在商业地产增量转向存量的发展过程中，也需要商业地产商更加关注更新发展的商机。

越秀房产基金资产管理部总经理区海晶认为，走进凯德、丰树两家新加坡最大的商业开发商和运营商，在不同的战略取向，不同商业发展理念下的发展路径，厘清了资本管理和资产管理、运营管理的概念及项目关系，以及通过预算指标与业务的标准落地实施十分具有实战性和指导性。

好屋中国CEO董向东则说出了大多数学员最大的观感，新加坡的商业地产项目更多的是研究如何长期把物业经营好、发挥土地空间的最大价值，更多的是共赢心态。国内商业地产商的个体思维比较多一些。如何从政府到企业、到客户角度，实现商业空间额升级、业态以及服务的升级改造，实现了多方共赢，是未来国内企业需要学习的。

东莞天安数码城副总经理周燕青认为，变是永远的不变。尤其在这次的商业学习中，大家都发现了现代消费模式、消费习惯发生了很大的改变，但是我觉得还有最大的改变，是消费意识、消费观念的改变。

海成集团董事长李海则认为：内地最应该向新加坡学习的是怎么适当降低速度，把产品真正做好，新加坡的土地很珍贵，中国的土地也很珍贵，降一降速度，有一些方面可以快，但是建设方面真的不能快。新加坡历史短一点，但是新加坡建筑考虑得很长远。

九宜城高级副总裁赵晓萍谈到，新加坡做到了投、融、管、退，而国内的开发商很不容易。所以，必须强强联合才能往前走，包括把专业的事情给专业的人去做。

爱普地产总经理李向东则认为，这次在新加坡我们可以学到的是它们的基于一个社区，一个组团的设计理念，对我们国内具体做事物时候有帮助、有借鉴。这次面对面向新加坡这些优秀的商业机构学习，特别是和很多优秀的设计师交流、接触，收益很大，也希望有合作，而在合作过程中可以继续学习，可能这样成长更快。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云总结到：新加坡企业这种高度细致的精神铸就了高度专业的成就。通过这次学习，我们学到他们深处的东西是什么呢？是专业性、认真，而且还有他们对做事、做人的态度问题。

最后，沙龙主持黎振伟对本次游学进行了一个全面的总结，概括为三个方面的 专业与认真 ：

一是组织的专业和认真。在中国专业不容易，认真更难；

二是走进的企业与企业主讲者专业与认真；

三是参与的学员非常专业和认真。

26日

再见，新加坡；再见，樟宜机场

走进T4航站楼，大家都感概樟宜机场的T4航站楼无疑是此次游学行程中完美的结束地。它刷新了传统机场给人的视觉冲击与感官体验，作为一道非常亮丽的商业风景线，绝对的品质设计与颜值，加上全自助化流程，再度把新加坡人的精细化、创新化与管理现代化向世人展示了出来。

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