房地产销售方案柔软

房地产市场四轮调控 楼市十年调控与博弈共存

[摘要]2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，核心与地方两级政府延续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在核心领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。

我们预计，2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，而地方政府亦将在核心调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。

2012年年末，核心政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将出现市场和保障的均衡发展。

2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这10年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日益丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。

对房地产市场调控的十年，也是地方与核心两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，*终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的履行力度则与市场量价走势紧密相关。

事实上，房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和履行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策履行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈*为强烈。

如果说房价的涨跌情况是地方政府博弈的首要斟酌因素，决定了政策履行的松紧方向，那么，销售量低迷的程度则是各地政府调控政策微调的直接动力，决定了微调的尺度。房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，而销售量的走势直接关系着地方政府的财政收入，因此地方政府对销售量变化尤为敏感。

在房价小幅回落前，往往销售量已累计了一段时间的下滑，此时地方政府放松政策执行尺度的冲动尤其强烈。2008年上半年及2011年下半年楼市销售下滑之初，部份地方政府便开始放松已有政策履行力度，甚至另辟蹊径，寻求政策微调空间以拉动销售。

因此，我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；销售量冷暖则左右了地方政府的微调尺度。而2013年的中国房地产市场，依然将在核心和地方两级政府的博弈中继续前行。

“2013年应该会好于2012年，全国销售面积超过10亿平方米是没有问题的，房价应该趋稳，不会出现大的波动。”在1月9日克而瑞举行的地产金融会议上，住建部政策研究核心副主任王珏林表示。

昏暗了两年的楼市，在2013年被诸多业内人士寄予了回暖的“殷切期盼”，市场本身隐藏的需求也使2013年的楼市充满了上升的可能。

与王珏林一样看好今年楼市的还有申万证券房地产行业领头分析师殷姿：“2013年，购买力和购买预期应该会致使整个销售量和销售金额出现一定幅度的上涨，市场整体会有5%左右的上涨。”

但是，也并不是所有人对市场都心存乐观。中房协市场委员会副秘书长陈啸天认为，今年的楼市暗藏变数，“2012年11、12月份反季节性的爆炸上升，让我们对2013年的确还是有点担心的。”

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱也认为，由于供求关系的缘由，2013年上半年整体市场还会量价齐升，“但今年下半年可能会有点问题。”

半年好光景？

自2012年3月起，全国楼市便开始回暖，但真正爆发的时点是在11~12月。在2012年下半年，随着2013年房价上涨的声音不绝于耳，人们对后市的预期开始产生改变，需求因此被激起出来。与此同时，房地产企业也顺势推出大量存货，两股协力致使销售急剧上升。

因而，在2012年前8个月全国楼市销售仅7亿平方米的情况下，11~12月连续两个月有望单月销售过亿平方米。

“如果2012年底没有11~12月份，相信2013年的整体市场会是向上走的，核心也不会过量的关注，但由于这两个月反季节性的爆炸上升，让我们对于2013年的确还是有点担心的。”陈啸天说。

政策依然是今年楼市走向较大的变数。“10八大后的政策变化，可以概括为‘三不变’，就是房地产限购、限价、限贷不会变。”王珏林说。

一方面，政策放松的可能性微不足道，另一方面，继续收紧却存在可能。

“从去年开始的上升期到现在已经持续了9个月，如果再延续半年就是15个月，这一上升期已够长了。”丁祖昱表示，“届时对现有的调控政策收紧，这是可能的。”。

丁祖昱认为，只要对*火爆的北京、上海收紧，就会起到降温的效果，另外就是房产税可能会再次提出，“如果今年5月份，核心研究未来在存量房当中的房产税收取方式，很多人都会把手上囤的房子卖出去，这类可能性是存在的，对市场影响也是很大的；此外，如果提高税基，交易量也就会立刻下落。”

世联集团董事长陈劲松在公司*近发布的一份报告中也表示：“2013年会继续加强宏观调控，所有的这些都不会退，只能是弹性，都不能硬退，只能是有的地方加强，有的地方在减，减弱一点都是在得利，所以我们觉得在调控这块，是‘猫捉老鼠’的游戏，在2013年可能会加强，而不会减弱。”

房企如何转型？

“房地产企业在2012年的情况是比较好的，去年很多人都担心破产，很多人都在担心信托产品会出现资金链断裂，但是没有想到市场突然之间变得非常非常好，这些问题都不用担忧了，从上市企业的状况来看资金情况也在好转，长短期的负债比例在得到优化，应该是在往好的方向转的。大家可以感觉到现在卑劣的经济环境当中房地产的生存应该是非常好的，ROE*可以达到15%左右，过去两年购买的高价地，利润率水平应该还是会有11%左右。”殷姿说。

在2012年，万科绿地团体保利地产中海地产和万达团体等房企的销售业绩均创新高，房企千亿俱乐部由此前的一家增加至五家。

“未来规模扩张仍然是‘大鱼吃小鱼’，房地产市场是以资金合作作为主要前提，我们觉得项目合作和股权收购会成为主流。”殷姿认为。

“项目的地理位置对开发商*重要，由于现在处于稳定发展阶段，地理位置决定成败，现在土地政策一旦收紧哭都来不及，资金全都压进去了，项目各种各样，灵活机动，不要光弄住宅，房地产开发企业啥都要干，由于房地产业不光是住宅，还有工业地产、商业地产、住宅地产，商业地产有养老的、有旅游的、有文化的，只要挣钱就行。”王珏林说。

旭辉控股团体董事局主席林中则认为，回归消费属性和转型快周转模式才是开发商的生存之道。

“2013年，国家一定会在保障刚性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是对*投机类的需求一定会压制；二是行业回归消费属性，不管是住宅、商业还是办公。”林中说，“粗放型的发展已经不可能在这个行业内得到成长了，不把周转率做上去，不把本钱控制住就是很难玩的，所以我们内部叫做高周转、低成本、标准化的运营模式。”

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